Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası 2026 Güncel Rehberi
Hisseli Tapu Satışı, Miras Kalan Evin Paylaşılması ve Ortaklığın Giderilmesi Süreci
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras paylaşımı sonrasında veya ortak yatırımlarda ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Hissedarların taşınmazın satışı, kullanımı veya paylaşımı konusunda anlaşamaması halinde en çok başvurulan hukuki yol Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasıdır.
2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi davası, izale-i şüyu davası, hisseli tapu satışı, miras kalan ev nasıl paylaşılır, hisseli arsa satışı, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, aynen taksim, elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet ve ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma gibi konular Google’da en çok araştırılan hukuki başlıklar arasında yer almaktadır.
Bu kapsamlı rehberde;
- Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
- İzale-i şüyu davası nasıl açılır?
- Hissedar ortaklığı bozabilir mi?
- Hisseli tapu nasıl satılır?
- Miras kalan hisseli ev satışı nasıl yapılır?
- Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
- Dava masrafları nelerdir?
- Açık artırma süreci nasıl işler?
- Arabuluculuk zorunlu mudur?
- Gaziantep’te ortaklığın giderilmesi davalarında dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
gibi vatandaşların en çok merak ettiği soruları güncel mevzuat ve uygulamalar çerçevesinde ayrıntılı şekilde açıklayacağız.
Ayrıca Gaziantep Ortaklığın Giderilmesi Davası, Gaziantep İzale-i Şüyu Davası, Gaziantep miras avukatı, Gaziantep tapu avukatı, Gaziantep hisseli tapu avukatı, Gaziantep gayrimenkul avukatı ve Gaziantep Avukat Hatice Çetin tarafından uygulamada karşılaşılan önemli hukuki sorunlara ilişkin genel bilgilere de yer vereceğiz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip kişilerin artık ortaklığı sürdürmek istememesi halinde açılan ve ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan davadır.
Hukuk uygulamasında bu dava halk arasında çoğunlukla;
- İzale-i şüyu davası
- Hisseli tapu davası
- Hisseli ev satışı davası
- Hisseli arsa satışı davası
- Ortaklığı bozma davası
olarak da bilinmektedir.
Türk Medeni Kanunu uyarınca hiçbir paydaş, kural olarak istemediği sürece ortaklığı devam ettirmeye zorlanamaz. Bu nedenle ortaklardan biri dahi ortaklıktan çıkmak istediğinde gerekli şartların bulunması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Bu davanın amacı, taraflardan birini haklı veya haksız çıkarmak değil; ortak mülkiyet ilişkisini hukuka uygun şekilde sona erdirmektir.
Ortaklığın Giderilmesi Hangi Durumlarda Açılır?
Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
1. Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır?
Türkiye’de ortaklığın giderilmesi davalarının büyük bölümü miras nedeniyle açılmaktadır.
Anne veya babadan kalan;
- ev,
- arsa,
- tarla,
- bağ,
- bahçe,
- iş yeri,
- dükkân
gibi taşınmazlar mirasçılar adına tescil edildiğinde çoğu zaman elbirliği mülkiyeti veya sonrasında paylı mülkiyet oluşmaktadır.
Başlangıçta mirasçılar arasında herhangi bir sorun yaşanmasa bile ilerleyen yıllarda;
- satış konusunda anlaşamama,
- kira gelirinin paylaşılması,
- taşınmazın bir kişi tarafından kullanılması,
- bakım giderleri,
- vergi yükümlülükleri,
- yatırım planları
gibi nedenlerle ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Taraflar anlaşamazsa mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
2. Hisseli Tapu Satışı Yapılamıyorsa
Birçok kişi şu soruyu sormaktadır:
“Hisseli tapu nasıl satılır?”
Her hissedar kendi payını üçüncü kişilere satabilir. Ancak taşınmazın tamamının satılması için bütün hissedarların birlikte hareket etmesi gerekir.
Örneğin;
4 hissedarlı bir arsada;
- 3 kişi satmak istiyor,
- 1 kişi satmak istemiyor olabilir.
Bu durumda taşınmaz satılamaz.
İşte bu noktada ortaklığın giderilmesi davası devreye girer.
Mahkeme, gerekli şartların oluşması halinde ortaklığın sona erdirilmesine karar verebilir.
3. Hisseli Ev Satışı
Özellikle kardeşler arasında kalan miras evlerinde şu sorunlarla sık karşılaşılır:
- Evde yalnızca bir kardeş oturmaktadır.
- Diğer hissedarlar kira talep etmektedir.
- Satış istenmektedir.
- Ev boşaltılmamaktadır.
- Masraflar paylaşılmamaktadır.
Bu gibi durumlarda ortaklığın uzun süre devam ettirilmesi taraflar açısından daha büyük uyuşmazlıklara neden olabilir.
Mahkeme gerekli değerlendirmeyi yaptıktan sonra ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
4. Hisseli Arsa Satışı
Arsa ortaklıklarında da benzer sorunlar yaşanmaktadır.
Örneğin;
- Kat karşılığı inşaat yapılması istenmektedir.
- Bir hissedar kabul etmemektedir.
- Satış yapılamamaktadır.
- Yatırım engellenmektedir.
Bu durumda ortaklardan biri tek başına dava açabilir.
5. Hisseli Tarla Satışı
Tarım arazilerinde de ortaklıklar yıllarca devam edebilmektedir.
Örneğin;
- biri ekiyor,
- diğeri gelir istiyor,
- üçüncü hissedar şehir dışında yaşıyor,
- bazı hissedarlar taşınmazı hiç kullanmıyor.
Bu gibi uyuşmazlıklarda ortaklığın devam ettirilmesi çoğu zaman mümkün olmamaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?
En çok sorulan sorulardan biri de budur.
Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?
Bu davayı;
- paylı mülkiyet sahibi olan paydaşlar,
- elbirliği mülkiyetindeki ortaklar,
- mirasçılar,
- hisseli taşınmaz maliklerinden herhangi biri
tek başına açabilir.
Diğer hissedarların onayı aranmaz.
Yani taşınmazda onlarca hissedar bulunsa bile yalnızca bir hissedarın dava açması yeterlidir.
Bu nedenle uygulamada sıkça sorulan “Hissedar ortaklığı bozabilir mi?” sorusunun cevabı çoğu durumda evet olacaktır. Ancak davanın sonucunda ortaklığın nasıl giderileceği; taşınmazın niteliği, hissedar sayısı, aynen bölünebilir olup olmadığı ve mahkemenin yapacağı incelemeye göre belirlenir.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında en çok karıştırılan kavramlardan biri de paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farktır.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyette herkesin hissesi belirgindir.
Örneğin;
- %50
- %25
- %15
- %10
gibi tapuda pay oranları açıkça yazmaktadır.
Bu nedenle her ortak kendi payı üzerinde belirli ölçüde tasarrufta bulunabilir.
Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetinde ise hisseler tapuda belirli oranlarla gösterilmez.
En sık görülen örnek miras ortaklığıdır.
Miras bırakanın vefatından sonra mirasçılar, miras paylaşımı yapılıncaya kadar çoğu zaman elbirliği mülkiyeti kapsamında hak sahibi olurlar.
Bu sistemde ortaklar tek başına taşınmazın belirli bir bölümüne sahip değildir; hak, miras ortaklığının tamamına ilişkindir. Bu nedenle uygulamada ortaklığın sona erdirilmesi veya paylaşımın yapılması çoğu zaman hukuki süreç gerektirebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarına Hangi Mahkeme Bakar?
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Örneğin;
- Gaziantep Sulh Hukuk Mahkemesi ortaklığın giderilmesi davaları, Gaziantep sınırları içerisindeki taşınmazlar bakımından yetkilidir.
- Şahinbey, Şehitkamil, Nizip, Oğuzeli, Araban, Karkamış, Nurdağı ve İslahiye ilçelerinde bulunan taşınmazlar yönünden de yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.
Bu tür davalarda görev ve yetki kurallarının doğru değerlendirilmesi, sürecin usulüne uygun yürütülmesi açısından önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? Aynen Taksim, Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi ve Açık Artırma Süreci (2026)
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davalarında vatandaşların en çok merak ettiği konuların başında davanın nasıl açıldığı, taşınmazın nasıl satıldığı, açık artırmanın nasıl yapıldığı, aynen taksimin mümkün olup olmadığı ve ortaklığın giderilmesi davasında hissedarların hakları gelmektedir.
Özellikle miras kalan hisseli ev, hisseli arsa veya hisseli tarla gibi taşınmazlarda hissedarların farklı beklentilere sahip olması nedeniyle uyuşmazlıklar uzun yıllar devam edebilmektedir. Bu gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası, hukuki çözüm yollarından biri olarak öne çıkmaktadır.
Bu bölümde uygulamada en çok sorulan soruların cevaplarını ayrıntılı şekilde inceleyeceğiz.
İzale-i Şüyu Davası Nasıl Açılır?
İzale-i şüyu davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Dava açılırken;
- taşınmazın tapu kayıtları,
- taraf bilgileri,
- hissedarların kimlik bilgileri,
- taşınmazın ada ve parsel bilgileri,
- dava dilekçesi
mahkemeye sunulur.
Mahkeme öncelikle taşınmazın hukuki durumunu ve tüm hissedarları belirler.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda bazı hissedarların yıllardır görüşmüyor olması veya farklı şehirlerde hatta yurt dışında bulunması sık karşılaşılan bir durumdur. Buna rağmen dava açılmasına engel bulunmaz. Mahkeme gerekli tebligat işlemlerini usulüne uygun şekilde gerçekleştirir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Tüm Hissedarların Davada Bulunması Gerekir mi?
Evet.
Ancak bu durum, davayı herkesin birlikte açacağı anlamına gelmez.
Davayı;
- yalnızca bir hissedar açabilir.
Fakat;
- diğer tüm hissedarlar davada davalı olarak yer alır.
Örneğin;
Bir taşınmazın;
- 12 hissedarı olabilir.
- Bunlardan yalnızca 1 kişi ortaklığın sona ermesini isteyebilir.
Bu durumda tek kişinin dava açması yeterlidir.
Mahkeme diğer 11 hissedarı davaya dahil ederek yargılamayı sürdürür.
Hissedar Ortaklığı Bozabilir mi?
Google’da en çok aranan sorulardan biri de budur.
Hissedar ortaklığı bozabilir mi?
Evet.
Türk Medeni Kanunu’nun temel ilkelerinden biri, hiç kimsenin istemediği bir ortaklığı süresiz devam ettirmeye zorlanamayacağıdır.
Bu nedenle;
- kardeş,
- amca,
- hala,
- teyze,
- kuzen,
- diğer mirasçılar
arasından yalnızca bir kişi bile ortaklığın sona ermesini isteyebilir.
Ancak ortaklığın nasıl sona ereceğine mahkeme karar verir.
Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?
Mahkeme ortaklığı iki yöntemden biriyle sona erdirir.
1. Aynen Taksim
2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Mahkeme önce her zaman aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır.
Eğer mümkün değilse satış kararı verilir.
Aynen Taksim Nedir?
En çok araştırılan konulardan biri de aynen taksim kavramıdır.
Aynen taksim;
taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi ve her hissedara bağımsız bir bölüm verilmesi anlamına gelir.
Örneğin;
20 dönümlük bir tarla;
imar ve teknik şartlara uygunsa,
5 hissedara ayrı ayrı bölünebilir.
Bu durumda satış yapılmadan ortaklık sona erdirilebilir.
Bu yöntem hem ekonomik kayıpları azaltabilir hem de hissedarların mülkiyet hakkını koruyabilir.
Aynen Taksim Her Taşınmazda Mümkün müdür?
Hayır.
Uygulamada birçok taşınmazın bölünmesi mümkün değildir.
Örneğin;
- tek daireden oluşan bir ev,
- küçük bir iş yeri,
- tek bağımsız bölüm,
- küçük yüzölçümlü arsa,
çoğu zaman teknik olarak bölünemez.
Bu durumda mahkeme satış yolunu tercih eder.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Aynen taksim mümkün değilse mahkeme;
taşınmazın satılmasına karar verebilir.
Bu yönteme;
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
denilmektedir.
Uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının büyük çoğunluğu bu şekilde sonuçlanmaktadır.
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Vatandaşların en çok araştırdığı sorulardan biri de budur.
Hisseli tapu nasıl satılır?
Eğer bütün hissedarlar birlikte satış konusunda anlaşırsa;
taşınmaz doğrudan satılabilir.
Ancak;
- bir kişi satış istemiyor,
- diğer hissedarlarla anlaşma sağlanamıyor,
- taşınmaz kullanılamıyor,
- ortaklık çekilmez hale gelmişse,
mahkeme kararıyla satış süreci başlatılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Açık Artırma Nasıl Olur?
En çok merak edilen konuların başında ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma gelmektedir.
Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya satış işlemleri için ilgili birime gönderilir.
Satış;
genellikle elektronik ortamda yapılan açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.
İhaleye;
- hissedarlar,
- üçüncü kişiler,
- yatırımcılar
katılabilir.
En yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın almaya hak kazanır.
Satış tamamlandıktan sonra elde edilen bedel, hissedarların tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır.
Açık Artırmada Hissedarların Öncelik Hakkı Var mıdır?
Uygulamada bu konu sıkça yanlış bilinmektedir.
Hissedarlar da açık artırmaya katılabilir.
Ancak her durumda otomatik olarak taşınmazı alma hakkına sahip oldukları söylenemez. Satış süreci, mahkeme kararı ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde yürütülür. İhaleye katılanlar arasında en yüksek geçerli teklifi veren kişi, yasal şartların gerçekleşmesi halinde taşınmazı satın alabilir.
Bu nedenle hissedarların satış sürecini yakından takip etmeleri önemlidir.
İzale-i Şüyu Davası Satış Süreci Nasıl İşler?
Genel olarak süreç şu aşamalardan oluşur:
1. Davanın açılması
↓
2. Tapu kayıtlarının incelenmesi
↓
3. Hissedarların belirlenmesi
↓
4. Bilirkişi incelemesi
↓
5. Aynen taksimin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi
↓
6. Satış kararı verilmesi (gerekiyorsa)
↓
7. Açık artırma işlemleri
↓
8. Satış bedelinin hissedarlara dağıtılması
Her dosyanın kendine özgü özellikleri bulunduğundan süreçte farklı usul işlemleri de gündeme gelebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarın Hakları Nelerdir?
Davanın açılmış olması, hissedarların haklarını ortadan kaldırmaz.
Hissedarlar;
- dava sürecini takip edebilir,
- delil sunabilir,
- bilirkişi raporuna itiraz edebilir,
- keşif yapılmasını talep edebilir,
- mahkeme kararına karşı kanun yollarına başvurabilir,
- satış sürecini izleyebilir,
- ihaleye katılabilir,
- satış bedelinden payı oranında hak sahibi olabilir.
Özellikle miras kalan hisseli ev satışı veya hisseli arsa satışı gibi dosyalarda hak kaybı yaşanmaması için tüm usul işlemlerinin dikkatle takip edilmesi önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Son yıllarda birçok dava türünde arabuluculuk dava şartı hâline gelmiş olsa da vatandaşlar sıkça şu soruyu sormaktadır:
“Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?”
2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları bakımından kural olarak zorunlu arabuluculuk bulunmamaktadır.
Bununla birlikte, tarafların dava açılmadan önce kendi aralarında anlaşmaları veya gönüllü olarak arabuluculuk yoluna başvurmaları her zaman mümkündür. Anlaşma sağlanması hâlinde uzun sürebilecek bir yargılama ve ek masrafların önüne geçilebilir.
Gaziantep’te Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gaziantep’te özellikle Şahinbey, Şehitkamil, Nizip, Oğuzeli, Araban, Karkamış, Nurdağı ve İslahiye ilçelerinde miras yoluyla intikal eden hisseli taşınmazlar nedeniyle ortaklığın giderilmesi davalarıyla sık karşılaşılmaktadır.
Bu davalarda;
- tapu kayıtlarının doğru incelenmesi,
- tüm hissedarların eksiksiz belirlenmesi,
- taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğinin teknik olarak değerlendirilmesi,
- satış sürecinin usulüne uygun yürütülmesi,
- hissedarların haklarının korunması
büyük önem taşır.
Bu nedenle uygulamada birçok kişi; Gaziantep ortaklığın giderilmesi davası, Gaziantep izale-i şüyu davası, Gaziantep miras avukatı, Gaziantep tapu avukatı, Gaziantep hisseli tapu avukatı, Gaziantep ortaklığın giderilmesi avukatı, Gaziantep gayrimenkul avukatı, Gaziantep miras paylaşımı avukatı ve Gaziantep Avukat Hatice Çetin gibi aramalar yaparak süreç hakkında hukuki bilgi edinmeye çalışmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer? Masraflar, Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar ve 2026 Uygulaması
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davalarında en çok merak edilen konuların başında davanın ne kadar sürdüğü, masrafların kim tarafından karşılandığı, satıştan sonra paranın nasıl paylaştırıldığı ve dava sürecinde nelere dikkat edilmesi gerektiği gelmektedir.
Özellikle miras kalan hisseli ev, hisseli arsa veya hisseli tarla gibi taşınmazlarda hissedar sayısının fazla olması, bazı hissedarların yurt dışında bulunması veya taşınmazın hukuki durumuna ilişkin uyuşmazlıklar nedeniyle süreç uzayabilmektedir.
Bu bölümde uygulamada en sık karşılaşılan soruları ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Google’da en çok aranan sorulardan biri:
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Bu soruya herkes için geçerli tek bir süre vermek doğru değildir.
Sürenin belirlenmesinde;
- hissedar sayısı,
- taşınmazın niteliği,
- keşif yapılıp yapılmayacağı,
- bilirkişi incelemesi,
- tebligat işlemleri,
- itirazlar,
- istinaf ve temyiz süreçleri,
- satış işlemlerinin tamamlanma süresi
gibi birçok unsur etkili olur.
Uygulamada bazı dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilirken, özellikle çok sayıda hissedarı bulunan miras dosyalarında süreç daha uzun sürebilmektedir.
Bu nedenle internet ortamında yer alan “6 ayda biter”, “1 yılda kesin sonuçlanır” gibi kesin ifadeler her dosya için doğru değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları Nelerdir?
Vatandaşların en çok araştırdığı konulardan biri de budur.
Ortaklığın giderilmesi davası masrafları
Dava sürecinde dosyanın özelliklerine göre farklı yargılama giderleri ortaya çıkabilir.
Bunlardan bazıları şunlardır:
- Başvuru harçları
- Dava harçları
- Tebligat giderleri
- Bilirkişi ücretleri
- Keşif giderleri
- Tapu kayıtlarının teminine ilişkin masraflar
- Satış işlemleri sırasında oluşabilecek giderler
- Vekâlet ücreti (tarafların avukatla temsil edilmesi halinde)
Masraf kalemleri; taşınmazın değeri, hissedar sayısı ve yargılama sürecindeki işlemlere göre değişiklik gösterebilir.
Bu nedenle her dosya için aynı maliyetin söz konusu olacağı söylenemez.
Satış Sonrası Para Nasıl Paylaştırılır?
Mahkeme satış kararı verdikten ve ihale tamamlandıktan sonra elde edilen satış bedeli doğrudan tek bir kişiye verilmez.
Öncelikle;
- satış giderleri,
- yasal kesintiler,
- yargılama giderleri
ilgili mevzuata göre değerlendirilir.
Daha sonra kalan tutar hissedarların tapudaki pay oranları esas alınarak dağıtılır.
Örneğin;
Bir taşınmazın;
- %50 hissesi bir kişiye,
- %30 hissesi ikinci kişiye,
- %20 hissesi üçüncü kişiye aitse,
satıştan elde edilen bedel de kural olarak bu oranlar dikkate alınarak paylaştırılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?
Bu konu uygulamada sıkça yanlış bilinmektedir.
Açık artırmaya;
- hissedarlar,
- gerçek kişiler,
- tüzel kişiler,
- yatırımcılar,
kanuni şartları taşımaları hâlinde katılabilir.
Dolayısıyla taşınmazın yalnızca hissedarlar arasında satılacağı yönündeki düşünce her dosya bakımından doğru değildir. Satış usulü ve katılım şartları ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür.
Hissedar Satışı Engelleyebilir mi?
En çok sorulan sorulardan biri de budur.
Hissedar ortaklığın giderilmesini engelleyebilir mi?
Tek başına “satmak istemiyorum” demek, her zaman davanın reddedileceği anlamına gelmez.
Mahkeme;
- taşınmazın hukuki durumunu,
- ortaklığın niteliğini,
- aynen taksim imkânını,
- tarafların taleplerini,
- mevcut delilleri
birlikte değerlendirerek karar verir.
Bu nedenle yalnızca bir hissedarın satış istememesi, ortaklığın mutlaka devam edeceği anlamına gelmez.
Miras Kalan Hisseli Ev Satışı Nasıl Yapılır?
Özellikle kardeşler arasında kalan taşınmazlarda uyuşmazlıklar oldukça yaygındır.
Örneğin;
- bir kardeş evde oturmaktadır,
- diğer kardeşler satmak istemektedir,
- bazı mirasçılar yurt dışında yaşamaktadır,
- bazı hissedarlar yıllardır iletişim kurmamaktadır.
Bu gibi durumlarda ortaklığın uzun yıllar devam etmesi hem ekonomik kayıplara hem de aile içi anlaşmazlıkların büyümesine neden olabilir.
Taraflar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak hukuki süreç işletilebilir.
Hisseli Arsa Satışı ve Hisseli Tarla Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hisseli arsa ve hisseli tarla uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, hissedarların yıllarca hiçbir işlem yapmadan beklemesidir.
Bu durum;
- yatırım yapılmasını engelleyebilir,
- imar süreçlerini geciktirebilir,
- ekonomik değer kaybına neden olabilir,
- mirasçı sayısının artmasıyla uyuşmazlığı daha karmaşık hâle getirebilir.
Özellikle kuşaktan kuşağa geçen taşınmazlarda hissedar sayısı zamanla onlarca kişiye ulaşabilmektedir. Bu nedenle hukuki sürecin geciktirilmesi çoğu zaman çözümü zorlaştırmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında En Sık Yapılan Hatalar
Uygulamada en çok karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Hissedarların tamamının belirlenmeden işlem yapılmaya çalışılması,
- Tapu kayıtlarının güncel olmaması,
- Miras intikal işlemlerinin tamamlanmaması,
- Açık artırma sürecinin takip edilmemesi,
- Bilirkişi raporlarına süresi içinde itiraz edilmemesi,
- Tebligatların dikkate alınmaması,
- Taşınmazın gerçek değerine ilişkin delillerin sunulmaması,
- Yanlış veya eksik hukuki bilgiye göre hareket edilmesi.
Bu tür eksiklikler hem yargılama sürecini uzatabilir hem de hak kayıplarına neden olabilir.
Gaziantep’te Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Uygulama
Gaziantep’te özellikle;
- Şahinbey
- Şehitkamil
- Nizip
- Oğuzeli
- Araban
- Karkamış
- Nurdağı
- İslahiye
ilçelerinde miras yoluyla kalan hisseli taşınmazlar nedeniyle ortaklığın giderilmesi davalarıyla sık karşılaşılmaktadır.
Bu davalar;
- konut,
- arsa,
- tarla,
- bağ,
- bahçe,
- iş yeri,
- ticari taşınmaz
hakkında açılabilmektedir.
Her taşınmazın hukuki durumu farklı olduğundan, değerlendirme de dosyanın özelliklerine göre yapılmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Avukatla Takip Edilmesi Neden Önemlidir?
Ortaklığın giderilmesi davaları yalnızca bir satış davası değildir.
Süreç içerisinde;
- tapu hukuku,
- miras hukuku,
- eşya hukuku,
- usul hukuku,
- bilirkişi incelemeleri,
- keşif işlemleri,
- satış prosedürleri
bir arada değerlendirilmektedir.
Özellikle eksik hissedar gösterilmesi, yanlış taşınmaz bilgilerinin yazılması veya usul sürelerinin kaçırılması hak kayıplarına neden olabileceğinden, sürecin hukuki çerçevede dikkatle yürütülmesi önem taşır.
Bu nedenle birçok kişi Gaziantep ortaklığın giderilmesi davası, Gaziantep izale-i şüyu davası, Gaziantep miras avukatı, Gaziantep tapu avukatı, Gaziantep hisseli tapu avukatı, Gaziantep ortaklığın giderilmesi avukatı, Gaziantep hisseli ev satışı, Gaziantep hisseli arsa satışı, Gaziantep miras paylaşımı avukatı, Gaziantep gayrimenkul avukatı, Gaziantep Avukat Hatice Çetin, Gaziantep Avukat, Gaziantep avukat tavsiye, Gaziantep kadın avukat, Gaziantep aile avukatı, Gaziantep iş hukuku avukatı, Gaziantep kira avukatı, Gaziantep tazminat avukatı ve Gaziantep ağır ceza avukatı gibi aramalar yaparak hukuki süreç hakkında bilgi edinmektedir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası, hisseli taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan önemli hukuki yollardan biridir. Özellikle miras kalan ev nasıl paylaşılır, hisseli tapu nasıl satılır, hisseli arsa satışı, hisseli ev satışı, miras ortaklığının giderilmesi, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi ve ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma nasıl olur gibi konular uygulamada sıkça gündeme gelmektedir.
Her ortaklığın kendine özgü hukuki özellikleri bulunduğundan, davanın nasıl sonuçlanacağı; taşınmazın niteliği, hissedar sayısı, aynen taksim imkânı ve dosyanın somut koşullarına göre değerlendirilir. Bu nedenle genel bilgiler yol gösterici olsa da her uyuşmazlığın kendi özelinde incelenmesi gerekir.
Gaziantep başta olmak üzere Şahinbey, Şehitkamil, Nizip, Oğuzeli, Araban, Karkamış, Nurdağı ve İslahiye ilçelerinde hisseli taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında hukuki bilgi almak isteyen kişiler, somut olaylarının özelliklerine göre profesyonel hukuki danışmanlık alarak hak kaybı yaşama riskini azaltabilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS) – Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası 2026
Aşağıda yer alan sorular, Google’da Ortaklığın Giderilmesi Davası, İzale-i Şüyu Davası, Hisseli Tapu Satışı, Miras Kalan Ev Satışı ve Hisseli Arsa Satışı konularında en çok aratılan sorular dikkate alınarak hazırlanmıştır.
1. Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerindeki ortak mülkiyetin mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan davadır. Uygulamada “İzale-i Şüyu Davası” olarak da bilinmektedir.
2. Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine sahip hissedarlardan herhangi biri tek başına bu davayı açabilir. Diğer hissedarların onay vermesi zorunlu değildir.
3. Hissedar ortaklığı bozabilir mi?
Evet. Kanunda öngörülen istisnai durumlar dışında hiçbir hissedar istemediği bir ortaklığı süresiz devam ettirmeye zorlanamaz. Bir hissedar dava açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
4. Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
5. İzale-i Şüyu davası nasıl açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine dava dilekçesi ile başvurulur. Mahkeme tapu kayıtlarını inceler, tüm hissedarları davaya dahil eder ve ortaklığın nasıl giderileceğini değerlendirir.
6. Hisseli tapu nasıl satılır?
Tüm hissedarlar anlaşırsa taşınmaz doğrudan satılabilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak mahkeme kararıyla satış süreci işletilebilir.
7. Miras kalan ev nasıl paylaşılır?
Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak paylaşım yapabilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaşımı sağlanabilir.
8. Aynen taksim nedir?
Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi ve her hissedara bağımsız bir bölüm verilmesidir. Bölünmenin hukuken ve teknik olarak mümkün olduğu durumlarda uygulanabilir.
9. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi nedir?
Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse mahkeme satış kararı verebilir. Satıştan elde edilen bedel hissedarlara payları oranında dağıtılır.
10. Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma nasıl olur?
Mahkemenin satış kararı sonrasında taşınmaz, yürürlükteki mevzuata uygun şekilde açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. İhaleyi en yüksek geçerli teklifi veren kişi kazanır.
11. Açık artırmaya hissedarlar katılabilir mi?
Evet. Hissedarlar da açık artırmaya katılabilir. Ancak satış, ihale usulüne göre yürütülür ve en yüksek geçerli teklifi veren kişi yasal şartlar gerçekleştiğinde taşınmazı satın alabilir.
12. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Dosyanın özelliklerine göre süre değişebilir. Hissedar sayısı, bilirkişi incelemesi, keşif, tebligat işlemleri ve kanun yolları gibi unsurlar davanın süresini etkiler.
13. Ortaklığın giderilmesi davası masrafları nelerdir?
Masraflar; başvuru harçları, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve diğer yargılama giderlerinden oluşabilir. Her dosyanın masrafı farklılık gösterebilir.
14. Satıştan elde edilen para nasıl paylaşılır?
Satış tamamlandıktan sonra yasal kesintiler ve yargılama giderleri dikkate alınır. Kalan tutar hissedarlara tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır.
15. Hisseli evde oturan kişi satışa engel olabilir mi?
Tek başına taşınmazda oturuyor olması satışın kesin olarak engelleneceği anlamına gelmez. Mahkeme somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapar.
16. Hisseli arsa satışı nasıl yapılır?
Hissedarların anlaşması hâlinde doğrudan satış yapılabilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak satış yoluna gidilebilir.
17. Hisseli tarla satışı için de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Evet. Tarla, arsa, ev, iş yeri ve diğer hisseli taşınmazlar hakkında da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
18. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark nedir?
Paylı mülkiyette herkesin hissesi belirlidir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli olmayıp ortaklar taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir. Miras ortaklıklarında sıklıkla elbirliği mülkiyeti görülür.
19. Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mudur?
2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak zorunlu arabuluculuk bulunmamaktadır. Ancak taraflar isterlerse dava açmadan önce anlaşma yolunu tercih edebilir.
20. Yurt dışında yaşayan hissedar varsa dava açılabilir mi?
Evet. Yurt dışında bulunan hissedarların bulunması davanın açılmasına engel değildir. Tebligat işlemleri ilgili mevzuata göre yürütülür.
21. Tapuda çok sayıda hissedar olması davaya engel midir?
Hayır. Onlarca hatta yüzlerce hissedarın bulunduğu taşınmazlarda da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak hissedar sayısının fazla olması süreci etkileyebilir.
22. Hissedar kendi hissesini satabilir mi?
Evet. Hissedar, kanuni sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak taşınmazın tamamının satışı için tüm hissedarların birlikte hareket etmesi veya mahkeme kararı gerekebilir.
23. Gaziantep’te ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede görülür?
Gaziantep’te bulunan taşınmazlar bakımından görevli mahkeme Gaziantep Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki, taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.
24. Ortaklığın giderilmesi davasında avukat tutmak zorunlu mudur?
Hayır. Kanunen avukatla temsil zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak tapu hukuku, miras hukuku ve usul kurallarını içeren bu davalarda hak kaybı yaşanmaması için hukuki destek alınması faydalı olabilir.
25. Gaziantep’te hisseli tapu ve miras paylaşımı konusunda hukuki danışmanlık alınabilir mi?
Evet. Gaziantep ortaklığın giderilmesi davası, Gaziantep izale-i şüyu davası, Gaziantep miras avukatı, Gaziantep tapu avukatı, Gaziantep hisseli tapu avukatı, Gaziantep gayrimenkul avukatı, Gaziantep miras paylaşımı avukatı ve Gaziantep Avukat Hatice Çetin hakkında bilgi almak isteyen kişiler, somut olaylarının özelliklerine göre hukuki danışmanlık alarak süreci değerlendirebilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davaları; miras kalan ev, hisseli arsa, hisseli tarla ve diğer ortak mülkiyete konu taşınmazlarda en sık başvurulan hukuki yollardan biridir. Her dosya kendi özelliklerine göre değerlendirilir ve sürecin doğru yönetilmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşır.
Bu rehber; ortaklığın giderilmesi davası, izale-i şüyu davası, hisseli tapu satışı, miras ortaklığının giderilmesi, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, Gaziantep ortaklığın giderilmesi davası ve ilgili diğer konularda genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaylarda hukuki durumun farklılık gösterebileceği unutulmamalıdır.
Yargıtay Uygulamaları Işığında Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemeler yalnızca Türk Medeni Kanunu hükümlerini değil, yıllar içerisinde oluşan Yargıtay uygulamalarını da dikkate almaktadır. Her ne kadar her dosya kendi özel şartları içerisinde değerlendirilse de, Yargıtay’ın benimsediği bazı temel ilkeler uygulamaya yön vermektedir.
Aşağıda yer alan değerlendirmeler, Yargıtay’ın ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin yerleşik yaklaşımını genel hatlarıyla özetlemektedir.
1. Ortaklığın Devamına Kimse Zorlanamaz
Yargıtay uygulamalarında kabul edilen temel ilkelerden biri, hiç kimsenin istemediği bir ortaklığı süresiz olarak sürdürmeye zorlanamayacağıdır.
Bu nedenle;
- kardeşler,
- mirasçılar,
- hissedarlar,
- paydaşlar
arasında anlaşma sağlanamıyorsa ortaklardan biri ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
Mahkeme de somut olayın özelliklerine göre ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
2. Öncelik Aynen Taksimdedir
Yargıtay uygulamasına göre ortaklığın giderilmesinde ilk değerlendirilmesi gereken yöntem aynen taksimdir.
Mahkeme öncelikle şu soruları değerlendirir:
- Taşınmaz bölünebilir mi?
- İmar mevzuatına uygun mu?
- Bölünme ekonomik değer kaybına neden olur mu?
- Her hissedara bağımsız bölüm verilebilir mi?
Bu soruların cevabı olumlu ise satış yerine aynen taksim tercih edilebilir.
3. Aynen Bölünemeyen Taşınmazlarda Satış Yoluna Gidilir
Tek daire,
küçük iş yeri,
tek bağımsız bölüm,
küçük yüzölçümlü arsa,
gibi taşınmazlarda çoğu zaman aynen bölünme mümkün değildir.
Bu durumda mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının önemli bir kısmı bu şekilde sonuçlanmaktadır.
4. Tüm Hissedarların Davaya Dahil Edilmesi Gerekir
Yargıtay kararlarında önem verilen hususlardan biri de budur.
Mahkeme;
taşınmaz üzerindeki bütün paydaşları davaya dahil etmelidir.
Eksik hissedarla karar verilmesi usul açısından sorun oluşturabilir.
Bu nedenle özellikle miras kalan taşınmazlarda veraset bilgilerinin doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
5. Bilirkişi İncelemesi Büyük Önem Taşır
Mahkemeler;
- taşınmazın değeri,
- bölünebilirliği,
- kullanım durumu,
- imar özellikleri,
- ekonomik niteliği
gibi konuları bilirkişi aracılığıyla değerlendirebilir.
Hazırlanan raporlar mahkemenin karar verirken dikkate aldığı önemli deliller arasında yer almaktadır.
6. Açık Artırma Süreci Şeffaf Yürütülmelidir
Satış kararı verilmesi hâlinde ihale sürecinin ilgili mevzuata uygun şekilde yürütülmesi gerekir.
İhalenin usulüne uygun yapılması;
- hissedarların haklarının korunması,
- taşınmazın gerçek piyasa değerine yakın bedelle satılması,
- ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi
bakımından önemlidir.
7. Her Dosya Kendi Özelliklerine Göre Değerlendirilir
Yargıtay uygulamalarında sıkça vurgulanan bir diğer husus ise şudur:
Her ortaklığın giderilmesi davası;
- hissedar sayısı,
- taşınmazın niteliği,
- tapu kayıtları,
- miras ilişkileri,
- teknik özellikler,
- mevcut deliller
dikkate alınarak ayrı ayrı değerlendirilir.
Bu nedenle başka bir dosyada verilen kararın aynı şekilde her olaya uygulanacağı söylenemez.
2026 Kontrol Listesi – Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmadan Önce Bunları Kontrol Edin
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası açmadan önce yapılacak hazırlıklar, sürecin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sağlayabilir. Aşağıdaki kontrol listesi, uygulamada sık karşılaşılan eksiklikler dikkate alınarak hazırlanmıştır.
✅ Tapu kayıtlarını güncel olarak kontrol edin.
Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm ve malik bilgileri güncel olmalıdır.
✅ Tüm hissedarları belirleyin.
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda yeni mirasçıların bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
✅ Veraset ilamını inceleyin.
Özellikle miras ortaklığında veraset ilamındaki bilgilerin güncel olması önemlidir.
✅ Taşınmazın fiili kullanım durumunu tespit edin.
- Evde kim oturuyor?
- Arsa kim tarafından kullanılıyor?
- Tarla kim tarafından ekiliyor?
Bu bilgiler dava sürecinde önem kazanabilir.
✅ Tapuda şerh veya ipotek bulunup bulunmadığını araştırın.
Taşınmaz üzerindeki hukuki kayıtlar satış sürecini etkileyebilir.
✅ İmar durumunu öğrenin.
Özellikle hisseli arsalarda aynen taksimin mümkün olup olmadığı açısından imar durumu önem taşıyabilir.
✅ Diğer hissedarlarla anlaşma ihtimalini değerlendirin.
Tarafların uzlaşması hâlinde dava açılmadan çözüm sağlanması hem zaman hem de masraf açısından avantaj sağlayabilir.
✅ Gerekli belgeleri hazırlayın.
Dava sürecinde ihtiyaç duyulabilecek belgeler dosyanın özelliklerine göre değişebilmekle birlikte, sık kullanılan belgeler şunlardır:
- Tapu kayıt örneği
- Kimlik bilgileri
- Veraset ilamı (miras dosyalarında)
- Taşınmaza ilişkin mevcut belgeler
- Varsa önceki mahkeme kararları
- Varsa vekâletname
✅ Tebligat adreslerinin doğru olduğundan emin olun.
Yanlış adres bilgileri, yargılama sürecinin uzamasına neden olabilir.
✅ Satış sürecini yakından takip edin.
Mahkemenin satış kararı vermesi hâlinde ilanlar, ihale tarihleri ve satış işlemlerinin usulüne uygun şekilde takip edilmesi hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.
Son Değerlendirme
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davaları; hisseli tapu satışı, miras kalan ev satışı, hisseli arsa satışı, hisseli tarla satışı ve miras ortaklığının giderilmesi gibi birçok uyuşmazlığın çözümünde başvurulan önemli hukuki yollardan biridir.
Her dosyanın kendine özgü özellikleri bulunduğundan; taşınmazın hukuki durumu, hissedar sayısı, aynen taksim imkânı ve diğer somut koşullar birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle Gaziantep ortaklığın giderilmesi davası, Gaziantep izale-i şüyu davası, Gaziantep miras avukatı, Gaziantep tapu avukatı, Gaziantep hisseli tapu avukatı, Gaziantep gayrimenkul avukatı, Gaziantep miras paylaşımı avukatı ve Gaziantep Avukat Hatice Çetin gibi aramalarla bilgi arayan kişiler için bu rehber, temel hukuki süreçleri açıklamayı amaçlamaktadır.