Kiracı ve ev sahibi hakları, 2025 kira artış oranları, tahliye süreci ve depozito iadesi gibi kira hukukunun temel konularını, Gaziantep avukat Hatice Çetin’in uzman rehberliğiyle kolayca öğrenin. Güncel mevzuata uygun, anlaşılır ve pratik bilgilerle haklarınızı koruyun.
Kiracılık ilişkisi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından önemli hak ve yükümlülükler doğurur. 2025 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, özellikle kira artış oranı, tahliye davaları ve sözleşme fesihleri gibi konularda taraflara çeşitli yenilikler sunmuştur.
Bu yazımızda, uygulamada en sık karşılaşılan soruları ve hukuki detayları, Gaziantep avukat Hatice Çetin olarak sizler için sade ve anlaşılır bir şekilde ele aldık. Aynı zamanda Kilis, Kahramanmaraş, Adana, Mersin, Hatay ve Şanlıurfa gibi çevre illerde de kira hukukuna dair danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Kira hukukuna dair güncel bilgiler ve çözümler için okumaya devam edin.
Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu kapsamında çeşitli haklara sahip olup, aynı zamanda bazı yükümlülükleri de yerine getirmek zorundadır. 2025 yılı itibarıyla güncellenen mevzuat çerçevesinde kiracının hakları, yaşam alanının güvenliği ve mahremiyetine odaklanırken, sorumlulukları da mülkün korunmasını ve sözleşmeye uygun kullanımı kapsar.
Kiralananı ayıpsız teslim alma hakkı: Kiracı, evi hasarsız ve yaşanabilir biçimde teslim alma hakkına sahiptir.
Sözleşme süresince kullanım hakkı: Sözleşme süresi boyunca evde ikamet etme hakkı, aksi hukuki bir gerekçe sunulmadıkça ev sahibi tarafından ihlal edilemez.
Özel hayatın gizliliği: Ev sahibi, kiracının izni olmadan eve giremez. Bu durum özel hayatın gizliliğini ihlal eder ve hukuka aykırıdır.
Esaslı tadilatlar için ev sahibinin onayı gereklidir: Mutfak değiştirme, duvar yıkma gibi işlemler için yazılı onay alınmalıdır. Ancak küçük çaplı boya, perde montajı gibi tadilatlar kiracının hakkıdır.
Aidat ödeme sorumluluğu: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, aidat ve düzenli giderler kiracıya aittir. Ancak bina bakım onarımı gibi büyük giderler ev sahibine ait olabilir.
Taşınma sonrası hasarın giderilmesi: Kiracı, taşınmazı aldığı gibi teslim etmek zorundadır. Aksi halde depozito kesintisi yapılabilir.
Ev sahipleri, kira ilişkilerinde mülkiyet hakkı ve kira bedelini zamanında alma hakkı gibi temel yasal haklara sahiptir. 2025 yılında yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte, ev sahiplerinin hakları ve tahliye süreçlerine ilişkin kurallar daha net belirlenmiştir.
Kira bedelini zamanında alma hakkı: Ev sahibi, sözleşmede belirtilen kira bedelinin süresinde ve eksiksiz ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.
Kiralananın korunması ve kötüye kullanımı engelleme: Kiracının taşınmazı amaç dışı kullanması veya zarar vermesi durumunda, ev sahibi hukuki yollara başvurma hakkına sahiptir.
Tahliye talebi ve mahkeme başvurusu: Kira sözleşmesine uymayan, kira bedelini ödemeyen veya taşınmazda zarar veren kiracıya karşı ev sahibi, mahkemeye başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu süreçler mutlaka yasal prosedürlere uygun şekilde yürütülmelidir.
Sözleşme yenileme veya sona erdirme: Ev sahibi, kira sözleşmesi süresi dolduğunda yenilememe veya koşulları değiştirme hakkına sahiptir; fakat bu durum mevzuata uygun olmalıdır.
Kira ilişkilerinde en önemli belgelerden biri olan kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. 2025 yılı mevzuatına göre kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir; ancak hukuki ihtilafların önlenmesi için yazılı kira sözleşmesi her zaman tercih edilmelidir.
Yazılı sözleşmenin önemi: Yazılı kira sözleşmesi, kira bedeli, süresi, tahliye şartları gibi kritik bilgileri netleştirir ve uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.
Sözlü sözleşmeler: Sözlü kira sözleşmeleri geçerli olmakla birlikte, olası anlaşmazlıklarda ispatı zor olduğundan risklidir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirlenen tarihte evi boşaltmayı kabul ettiği yazılı bir belgedir.
Noter huzurunda düzenlenmesi halinde hukuki geçerliliği artar ve tahliye süreci kolaylaşır.
Ancak noter onayı olmayan taahhütnameler, ihtilaf durumunda kesin çözüm sağlamayabilir.
2025 yılı itibariyle konut kiralarında uygulanacak kira artış oranı, önceki yıllardan farklı olarak TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması yerine, yasal üst sınır %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, kiracıların fahiş kira artışlarından korunması amacıyla yürürlüğe girmiştir.
Ev sahipleri, kira artış taleplerinde %25’lik yasal üst sınırın üzerinde artış yapamazlar.
Kira artışı talebi için ev sahibinin, kira sözleşmesi ve yeni yasaya uygun hareket etmesi zorunludur.
Kiracıların, bu sınırın üzerinde yapılan zam taleplerine karşı yasal yollara başvurma hakkı vardır.
Not: TÜFE ve EFE değerleri aylık bazda güncellenmekte olup, kira artışlarında bu değerlerin 12 aylık ortalaması değil, yasal üst sınır %25 uygulanmaktadır.
Kira bedeli, genellikle tarafların karşılıklı anlaşmasıyla belirlenir. Ancak, piyasa koşullarına göre emsal kira bedellerinden ciddi sapmalar varsa, ev sahibi veya kiracı kira tespiti davası açarak mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Mahkeme, bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve piyasa koşullarını değerlendirerek karar verir.
Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan kira uyuşmazlıklarında hızlı çözüm için dava yoluna gidilebilir.
Kira tespiti, özellikle ekonomik dalgalanmalarda kira bedelinin adil şekilde belirlenmesini sağlar.
Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi hukuki haklarını kullanarak borcun tahsilini ve tahliyeyi talep edebilir. 2025 yılı mevzuatına göre süreç şu şekilde işlemektedir:
İhtarname Gönderme: Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek kira bedelinin ödenmesini resmi olarak talep edebilir.
30 Günlük Süre: İhtarname tebliğinden sonra kiracı 30 gün içinde borcunu ödemezse, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahip olur.
İki Haklı İhtar veya Ödeme Emri: Tahliye için en az iki kez haklı ihtar yapılması veya yasal ödeme emri sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Bu işlemler, mahkeme sürecinde tahliye talebinin dayanağı olur.
Tahliye davası, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının yasal olarak evden çıkarılması için açılır.
Mahkeme, ev sahibi lehine karar verdiğinde tahliye işlemi başlatılır.
Kiracı, kira sözleşmesi sona ermeden ancak kanunda belirtilen özel durumlar söz konusuysa evden çıkarılabilir. Aksi halde, sözleşme süresi bitmeden tahliye talebi hukuken geçerli değildir.
Sözleşme bitimi ve haklı neden: Kira süresi sona erdiğinde ve ev sahibi için geçerli bir tahliye sebebi varsa, tahliye davası açılabilir.
Arabuluculuk zorunluluğu: 2025 kira yasası kapsamında, tahliye davalarından önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir. Taraflar bu süreçte anlaşmaya varamazsa dava açılır.
Mahkeme süreci: Arabuluculuk başarısız olursa, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye kararı talep edebilir.
Kira bedelinin ödenmemesi
Konutun amacı dışında kullanılması
Kiracının sözleşme şartlarına uymaması gibi durumlar
Ev sahibi, evi kendi kullanımı, yakını için kullanımı veya taşınmazın satışı gibi geçerli sebeplerle kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu taleplerin yasal prosedürlere uygun olması ve kiracıya belirli sürelerin tanınması zorunludur.
Ev sahibinin tahliye talebi, yazılı ve gerekçeli olmalıdır.
Kiracıya, taşınmazı boşaltması için en az 6 ay önceden bildirim yapılması gerekmektedir.
Tahliye talebi, ancak yasal nedenlere dayanıyorsa mahkemede geçerlilik kazanır.
Kiracı, tahliye talebine itiraz edebilir ve haklarını aramak için hukuki destek almalıdır.
Ev sahibi önce kiracıya yazılı bildirimde bulunur.
Kiracı taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
Mahkeme, ev sahibi lehine karar verirse tahliye işlemi başlatılır.
Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı sözleşmeye uygun, zarar vermeden teslim ettiğinde, yatırdığı depozitonun iadesini talep etme hakkına sahiptir.
Depozito, kiracının kira borcu ve taşınmazdaki zararlar karşılığı olarak tutulabilir.
Ev sahibi, depozitoyu haksız yere alıkoyamaz veya keyfi olarak kesinti yapamaz.
Kiracı, depozitonun iade edilmemesi durumunda icra takibi başlatabilir veya tahliye davası ile birlikte dava açabilir.
İade süresi sözleşmede belirtilmişse ona uyulur; aksi halde makul süre içerisinde iade edilmelidir.
Kiracıların haklarının korunması için 2025 kira mevzuatında depozito iadesi konusunda düzenlemeler yapılmıştır.
Ev sahibi, depozitonun tamamını veya bir kısmını ancak belgeleyerek talep edebilir.
Kiracı, kiralanan taşınmazda esaslı tadilatları ancak ev sahibinin yazılı izniyle yapabilir. Bu tür büyük değişiklikler, yapının veya kullanım şeklinin değişmesine neden oluyorsa mutlaka izin alınmalıdır.
Küçük onarım ve bakım işleri (boya, küçük tamiratlar vb.) genellikle kiracının sorumluluğundadır.
İzinsiz yapılan esaslı tadilatlar, ev sahibinin tazminat talep etme hakkını doğurur.
Kiracı, tadilat sonrası oluşan zararları tazmin etmekle yükümlüdür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman aidatlarının ödenmesi kiracıya aittir. Ancak, binanın esaslı tadilat ve yenileme giderleri ev sahibinin sorumluluğundadır.
Aidat ödemeleri genellikle günlük kullanım giderleri (temizlik, güvenlik, elektrik vb.) için alınır ve kiracı tarafından ödenir.
Bina ortak alanlarının yenilenmesi ve büyük onarımlar ev sahibi tarafından karşılanır.
Aidat sorumluluğu ve ödeme şartları, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
2023 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir.
Taraflar, kira ile ilgili anlaşmazlıklarını mahkemeye taşımadan önce arabulucu yardımıyla çözmeye çalışır.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa, taraflar arasında bağlayıcı bir protokol imzalanır.
Anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvurarak hukuki süreçlerini devam ettirebilir.
Zamandan ve maliyetten tasarruf sağlar.
Taraflar arasındaki iletişimi güçlendirir ve çözüm odaklı yaklaşımı destekler.
Ev sahibi kirayı artırabilir mi?
Evet, ancak kira artışı yasal sınırlar ve kira sözleşmesinde belirtilen oranlara göre yapılmalıdır. 2025 yılı kira artış oranları %25 ile sınırlandırılmıştır.
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarılabilir mi?
Sadece haklı nedenler varsa ve mahkeme kararı ile mümkündür. Kiracının keyfi çıkarılması yasal değildir.
Ev sahibi kiracıyı mahkemeye verebilir mi?
Evet, kiracının kira bedelini ödememesi veya taşınmaza zarar vermesi durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir.
Kiracı tadilat yapabilir mi?
Kiracı, esaslı tadilatları ancak ev sahibinin yazılı izni ile yapabilir. Küçük bakım ve onarımlar kiracının sorumluluğundadır.
Depozito ne zaman iade edilir?
Kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun ve zarar vermeden teslim ettiğinde depozito makul süre içinde iade edilmelidir.
Kira sözleşmesi mutlaka yazılı mı olmalı?
Yazılı olması zorunlu değil ancak ispat kolaylığı için yazılı kira sözleşmesi yapılması önerilir.
Kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Kira artış oranı nasıl belirleniyor?
2025’te konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlanmıştır; bu oran yıllık TÜFE ortalamasından bağımsızdır.
Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kiracı bina aidatlarından sorumludur; ancak bina yenileme giderleri ev sahibine aittir.
Ev sahibi evi kendisi kullanmak için kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, belirli şartlar ve yasal prosedürler yerine getirilirse, ev sahibi kendisi veya yakınları için tahliye talep edebilir.
Kira hukuku, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin dikkatle uyması gereken teknik detaylar içerir. Özellikle Gaziantep, Kilis, Hatay, Şanlıurfa ve çevre illerinde kiracılık ilişkilerinde yaşanan uyuşmazlıklarda, doğru hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.
Gaziantep avukat Hatice Çetin olarak, kira sözleşmesi hazırlanmasından tahliye davalarına, depozito alacaklarından arabuluculuk süreçlerine kadar tüm aşamalarda profesyonel destek sağlamaktayım.
Hukuki gelişmeleri, aile hukuku ve boşanma davaları gibi önemli konularda uzman tavsiyelerini ilk öğrenen siz olun. Gaziantep avukatı Hatice Çetin'in en güncel içeriklerine, hukuki rehberlere ve önemli duyurulara anında erişmek için hemen abone olun. Haklarınızı öğrenin, doğru adımlar atın!
